O que fazer antes de comprar um imóvel tombado?

Fotografia de Paul R. Burley

Comprar um imóvel tombado sem uma análise prévia é assumir um risco patrimonial, jurídico e econômico que pode ser maior do que o valor do próprio bem. Antes da aquisição de um imóvel histórico, é indispensável verificar a natureza do tombamento, o livro de inscrição, o nível de proteção incidente, a existência de área de entorno, as restrições urbanísticas, as normas de preservação aplicáveis e o histórico de intervenções já realizadas.

O erro mais comum é tratar o tombamento como uma simples informação cadastral. Não é. Um bem tombado está submetido a um regime jurídico próprio, que pode afetar reforma, demolição, ampliação, mudança de uso, comunicação visual, restauro, manutenção, alienação e intervenções na vizinhança. Em muitos casos, o comprador descobre apenas depois da escritura que o projeto pretendido depende de autorização do IPHAN, de conselho de patrimônio cultural, de secretaria de cultura ou de outro órgão de preservação.

Antes de comprar um imóvel tombado, deve-se realizar uma due diligence patrimonial. Essa análise envolve pesquisa documental, consulta aos órgãos competentes, levantamento histórico, vistoria técnica, avaliação do estado de conservação, identificação dos valores culturais protegidos, análise da ambiência e estudo de viabilidade patrimonial. Também é necessário verificar se há multas, embargos, notificações, processos administrativos, obrigações de conservação ou pendências anteriores vinculadas ao bem.

A compra de imóvel tombado sem consultoria especializada pode gerar prejuízos relevantes: obra embargada, impossibilidade de reforma, redução do potencial de uso, obrigação de recomposição, autuações administrativas, responsabilização civil, perda de valor de mercado e conflitos com órgãos de patrimônio. O problema não está no tombamento em si, mas em comprar sem compreender o que ele permite, o que ele restringe e o que ele torna economicamente inviável.

Uma consultoria em patrimônio cultural permite antecipar riscos, interpretar corretamente o tombamento, avaliar o potencial de uso adaptativo e indicar se o imóvel histórico pode ser transformado em ativo ou se tende a se tornar passivo. Em patrimônio cultural, a pior decisão é descobrir a restrição depois da compra.